不動産に関わる管理業務を貸主様でおこなうことももちろん可能ですが、
弊社を含めた不動産管理会社に委託することもできます。
委託を受けた不動産管理会社は、
借主の入居後から退去までの一連の業務、
建物の管理業務等、様々な業務をおこなえます。
不動産の管理における「業務内容」と「頻度・回数」など、
委託したい範囲を整理した上で業務を委託することが重要です。
◇不動産管理会社の主業務について：
不動産管理会社の主業務は2つです。（建物のソフト面のみを指しております）
1、賃貸借媒介などの入居者（借主）募集、選定、
契約締結から入居に至るまでの不動産仲介業務。
（不動産仲介会社の多くもこの業務はできると思います。）
2、「契約管理業務」・「建物設備管理業務」・「コンサルティング業務」・
「その他、防災・防犯関連業務」等の不動産管理業務
Ａ.契約管理業務
Ｂ.建物設備管理業務
Ｃ.コンサルティング業務
Ｄ.その他防災・防犯関連業務
※例）建物耐震補強の為の調査立会等
上記1の業務は記載の通り不動産賃貸仲介会社でもおこなっていて、
現在はインターネットから入居者・借主を多く募っていますよね。
家主からの視点で考えると「集客力」は非常に重要です。
「不動産会社を変更する」と「集客力が変わる」、
という考えをもっている家主さんもいると思います。
一理あると思いますが、上記2の4つの「不動産管理業」がどこまで出来ているか、貸室が入居者・借主のニーズにどれだけ対応しているかによって集客力も変わります。
上記2は実際に不動産管理会社によって業務内容に差があるのが特徴です。
但し、入居者・借主募集時にも入居後の苦情等にも反応が返ってきます、
その為、「不動産管理会社を選定する時」には上記記載内容と「条件面」も
併せて「様々な視点」から考えて選定したいものです。
◇不動産管理を委託する場合の業務内容について：
上記、記載した主業務をより詳細な業務として表にまとめました
不動産管理会社の業務内容（不動産管理の中でもソフト面のみです）
| 毎月の検針・請求書作成業務 | 電力会社、水道局がそれぞれ直接契約をしている場合には毎月の検針業務・請求書作成業務の必要が無いかもしれませんが、オフィスビル・店舗ビル、オフィス・店舗と住居の複合不動産等の場合、
貸主に代わり毎月の検針から請求書発行、郵送に至るまでの業務代行致します。 |
| 賃料集金代行 | 借主からの賃料、共益費、管理費、場合によっては町会費等を所定の日に集金する業務。振込、現金での回収などの方法があります。
カード会社による集金サービスも貸主様に提案しております。 |
| 賃料滞納への対応 | 借主が賃料滞納した際に連絡等おこなう業務。
不動産管理会社によって業務内容に違いがあります。 行わない不動産管理会社も。 賃料滞納時には、迅速に早期に対応をとることが重要です。 |
| 賃料保証会社と入居者・借主の契約サポート | 借主が保証料金を支払うことで、借主の賃料、管理費、駐車場料金等債務について、
保証会社が債務保証をおこないます。借主が賃料を滞納した場合には、貸主は家賃保証会社からの 弁済を受けることができます。ほとんどが不動産管理会社ではなく保証会社との契約となり、不動産管 理会社はその手続きのサポート業務にあたることが多いです。 会社によって保証内容は異なるので、十分確認することが必要。なお、保証業務には様々な特約など があります。 |
| 苦情対応 | 入居者からの苦情や入居者と周辺住民との各種トラブルの対応をおこなう業務。 |
| 契約更新業務 | 入居者・借主に契約更新または退去意思を確認、
更新時には借主へ、必要な契約書類を用意して頂くよう段取り、 更新料等のお支払いの為、請求書作成もおこないます。 退去時には貸主に代行して明渡しに立会う等の業務をおこないます。 |
| 原状回復 | 入居者・借主の退去後室内を確認、状況に応じたクリーニング、リフォーム、修理などを手配。次の入居者のことも考え迅速に原状回復の業務に対応。 |
| 日常業務 | 定期的に清掃やごみ出しなどを行う業務、点検業務。頻度については個別の契約によって異なります。
弊社では24時間対応のゴミ収集所などの定期チェック・管理もおこなっております。 |
| 長期的なコンサルティング業務 | 不動産価値を落とさない為、適切な補修をおこなうといった不動産老朽化対策。リノベーション工事やそ
のための長期計画作成、予算計画作成などが主な業務。不動産長期間賃貸する場合、10年以上考え て長期計画を策定していきます。 |
※上記は通常の不動産管理時の一例で御座います、その他業務に関しても御相談下さい。
◇不動産管理会社に管理を委託する場合の注意点
①不動産管理業務は業務内容が多岐にわたります。
業務内容の詳細と委託にかかる経費について十分に検討の上、
慎重に判断しましょう。
②管理業務を委託する際には不動産管理会社と「適切な契約を結ぶ」ことが
重要となります。
宅建業法等の法規制がない為、
万が一、不動産会社と管理業務に関するトラブルが発生した場合には、契約書が重要な意味を持ちます。
Ａ．希望する業務内容は全て記載されているか。
Ｂ．委託費用は適正であるか。
◇弊社を選定頂く場合の貸主様メリット：
1、入居者・借主募集、誘致業務に自信があります！
不動産賃貸仲介業務において専任媒介契約を締結頂いた物件全ての不動産を
満床にした実績があります。
賃貸である為、空室がでることもありますが、
満床にしていることで毎回、貸主様からの再依頼を頂いております！
2、不動産管理業務、細かい部分の業務まで請け負います！
不動産といっても様々です、
マニュアル通りでなく、それぞれの不動産に合った業務をおこなえないと
貸主様の為、借主様の為にならない、と考えています。
3、視点の違いに自信があります！
特にファンド物件やリート物件の不動産用語でよく使う言葉ですが、
①アセットマネジメント業務「資産管理業務」（通称ＡＭ）
不動産に限らず株式・債権などの金融資産の管理・運用を投資家に代行する業
務のこと、不動産においては、投資家に代わり投資用不動産の売買の意思決定、
下記に出てくる「プロパティマネジメント会社」の選定等をおこない、投資家に対して投資対効果の最大化を考える業務
②プロパティマネジメント業務「賃貸経営管理業務」（通称ＰＭ）
不動産の資産価値を高めるための不動産運営管理をおこなう業務で、
貸主やＡＭから業務を受託します。
業務内容は、入居者・借主募集、契約締結、クレーム対応、建物の管理・保守、家賃回収等の他に運営管理状況の報告業務。
③ ビルマネジメント業務「ビル管理運営業務」（通称ＢＭ）
個別の不動産管理運営における現場業務のことで、
設備管理、工事管理、清掃管理、保守管理、警備業務等をおり、
貸主様・ＡＭ・ＰＭから委託を受けています。
特に大規模不動産など、共用部分面積が広い不動産に関しては、
ＢＭ費用が高くなります。
不動産管理会社といっても
建物の価値を最大限に高め、収益率を少しでもあげれるよう、
上記それぞれの視点から考え、不動産管理業務をおこなえます！
まずは無料相談から、