今回はコンバージョン工事に携わった実例紹介です。
今後似たような工事案件の際には参考にしてみてください！
1987年築の建物。RC造。
地下1階のコンバージョン工事に携わらせて頂きました。
もともと飲食店舗だった区画を今後どのように運営していくか。
賃貸にするのか、非賃貸にするのか。賃貸にするとしても飲食店なのか、他用途なのか。
議論しながら、近隣の飲食店も調査しながら、
まずはアイデア出しと平行して、図面等から坪数算出。計画を練る作業からワンプラスワンは携わります。
半年ほどかけて様々な飲食店舗にアプローチを試みましたが、
なかなか貸主側が希望する企業の誘致には至りません。
もともとが飲食店であったものの、立地としては、飲食店出店する企業側にとっては、もう1区画、駅前の立地であれば…という状況でした。
その為、再度検証をおこない、本当に飲食店を誘致すべきか、もしくは、他用途でも賃貸に出すことが総合的に考えて可能なのか。さまざま議論を重ねました。
計画を練り始めて1年、
坪数・賃貸条件・契約開始時期を再度検証し貸主様の承認を得て、「事務所」もしくは区画に「他適合する用途」での募集が開始されました。
2点、
1.飲食店誘致をあきらめていなかった中で「飲食店の居抜き」のような状態から募集を始めたこと
2.現状の設備図面（給水排水）が無かったこと。
こちらの2点が賃貸開始前まで非常に重くのしかかったのですが、
今回のコンバージョン案件を踏まえて同じように考える貸主様へ向けて
➀スケルトン工事は先におこなった方が望ましい
これは状況によりできないことも貸主様の意図・物件状況もある為、一概には言えません。ただ、コンバージョンして賃貸する、スケルトン工事をおこなう事が「確定」している場合には、スケルトン工事をおこなった状態を目視してから契約締結することが望ましいです。
➁スケルトン工事が先にできない場合
さまざまな事情があると思います。契約したい企業が出店を急いでいる。だいたいは時間と予算の関係の事情が多いと思います、そんな時には「あらゆる面で物事を想定」して、賃貸借契約書の内容を考える。また関係各所、建築士、消防、関係省庁に相談をしておく。これを考えられるか、イメージできるか、また、貸主様・借主様・解体工事会社・借主様側の内装工事施工会社等と「連携を取り物事を進められる人の人選」は大事です。特に図面が無い等からスタートする場合にはよく経験を積んでいる方が望ましいと思います。
企業誘致し契約締結まで計画を練りだし2年。それから上記の工事について皆様と協議、段取りし進めていくこと半年。
非常に難しい案件ではありましたが、無事に綺麗な素晴らしい物件になりました。
弊社がというよりは貸主そして皆様の尽力があってのことですが、想像するよりもコンバージョンは建築と密接に関わり、確認事項が非常に多いです。
株式会社ワンプラスワン